ADVOGADO FALA DE AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS
O advogado Lourenço Darolt Garda concebeu esta entrevista ao Blog, o qual agradeço imensamente e que, reputo, será útil aos leitores.
1. Que houve um incremento na construção civil é inegável. Ações na Justiça entre compradores e construtoras cresceram proporcionalmente?
Com certeza o aumento das demandas judiciais é diretamente proporcional ao crescimento do mercado imobiliário. Mais construções, mais chances de litígios e por consequência de processos judiciais.
Especificamente em nossa região, o crescimento do número de demandas está acima de média, haja vista a situação calamitosa de algumas construtoras da cidade.
2. Quais fatos geradores mais comuns?
Podemos dividir os fatos geradores de acordo com a fase em que se encontra o empreendimento.
Há os litígios gerados antes mesmo de a obra iniciar, nos casos em que empreendimentos são vendidos, sem que haja a devida incorporação imobiliária e o seu registro no cartório de imóveis.
A Lei 4.591/64 prevê que somente após arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis uma série de documentos relativos a incorporação é permitida a venda das unidades. Tal medida se dá, pois na incorporação é analisada a viabilidade da construção naquele determinado local, comprando-se o imóvel antes disso feito, corre-se o risco de adquirir um imóvel que poderá ter implicações na construção ou até mesmo não ter a construção autorizada,
As vendas realizadas sem a observância dessas regras são ilegais e passíveis de resolução e rescisão do contrato ou suspensão do pagamento das parcelas até a regularização, indenizações, bem como sanções penais aos envolvidos.
Outro fato gerador comum é o descumprimento, por parte das construtoras, do prazo estipulado para entrega dos empreendimentos.
Os Tribunais vêm entendendo, nestes casos, que o consumidor pode requerer judicialmente a rescisão ou resolução do contrato, a devolução dos valores pagos, bem como indenizações dos danos matérias e morais sofridos.
No entanto, caso haja o interesse de aguardar a conclusão da obra, o consumidor pode requerer o seu cumprimento imediato, o que normalmente é difícil na prática, tendo em vista o tempo envolvido para conclusão de uma obra de grande volume que já se encontra atrasada.
No entanto é possível requerer as devidas indenizações pelo atraso, como forma de forçar a construtora a concluir a obra e ser ressarcido dos prejuízos.
Nestes casos o consumidor tem direito aos lucros cessantes, na forma de uma prestação pecuniária mensal, uma espécie de aluguel, pelo fato de que foi privado do uso do imóvel no prazo que havia sido convencionado.
Além dos lucros cessantes, tem direito ao congelamento do saldo devedor na data em que deveria ter sido entregue o imóvel, haja vista que as correções e os juros são normalmente cobrados até a entrega do imóvel e nestes casos os valores continuariam a sofrer os reajustes mesmo após o atraso. Tal medida se dá pelo fato de que o consumidor não pode ser lesado e ter que pagar a mais por um atraso que não deu causa, bem como a construtora não pode lucrar com um atraso que ocorreu por sua culpa.
Ainda, é possível nestes casos, também requerer as multas e indenizações por danos morais e matérias decorrentes do atraso.
Há ainda os casos de irregularidade nas construções que somente aparecem após a entrega do imóvel como falhas, rachaduras, infiltrações, também passíveis de demandas judiciais.
Por fim, também se observa demandas com intuito de discutir financiamentos realizados diretamente com as construtoras, com irregularidade nos cálculos dos juros e correção monetária.
3. Quais ações preventivas o cidadão deve tomar?
A prevenção sempre é o melhor remédio. O consumidor antes de adquirir o imóvel deve tomar algumas precauções.
Ao comprar o imóvel é preciso conhecer a construtora, conhecer de quem está comprando, se trata de uma construtora idônea. Para isso, é possível fazer consultas no Poder Judiciário para certificar-se há demandas judiciais contra aquela construtora e quais os assuntos. Também se deve ficar atento ao que se fala sobre a construtora, se está envolvida em litígios e problemas relacionados às suas construções.
Após feito isso, certificar-se que a incorporação imobiliária do imóvel escolhido esteja devidamente regularizada no Cartório de Registro de Imóveis, pois caso não esteja, corre-se o risco de comprar um imóvel que não poderá ser construído.
Ainda, levar à analise do profissional competente (advogado), o contrato de compra e venda para se prevenir de eventuais abusos e irregularidades contidos no mesmo.
Por fim, acompanhar a obra e ficar atento a qualquer irregularidade na construção.
4. Em caso de atraso, muda a ação se a obra está parada ou se se segue lentamente? Ou qualquer medida só poderá ser tomada quando for entregue?
Nos casos de atraso, não interfere a velocidade do andamento da obra, ocorrendo o atraso, nasce o direito. O tempo de conclusão só vai ser determinante para a análise das indenizações.
Outrossim, não há necessidade de aguardar o término da obra para se tomar as medidas judiciais cabíveis, muito pelo contrário, as medidas podem ser tomadas de imediato com base no descumprimento contratual por parte da Construtora.
Há ainda, casos em que não se faz necessário aguardar que a obra atrase, podendo-se ingressar antes mesmo, necessitando nestes casos, de se analisar cada caso concreto.
Nos casos de irregularidades nos registros e incorporações, o ingresso da ação pode ser imediato, logo após a compra e antes mesmo do inicio das obras, haja vista que o fator determinante é a ilegalidade da venda de imóveis nestas condições.
1. Que houve um incremento na construção civil é inegável. Ações na Justiça entre compradores e construtoras cresceram proporcionalmente?
Com certeza o aumento das demandas judiciais é diretamente proporcional ao crescimento do mercado imobiliário. Mais construções, mais chances de litígios e por consequência de processos judiciais.
Especificamente em nossa região, o crescimento do número de demandas está acima de média, haja vista a situação calamitosa de algumas construtoras da cidade.
2. Quais fatos geradores mais comuns?
Podemos dividir os fatos geradores de acordo com a fase em que se encontra o empreendimento.
Há os litígios gerados antes mesmo de a obra iniciar, nos casos em que empreendimentos são vendidos, sem que haja a devida incorporação imobiliária e o seu registro no cartório de imóveis.
A Lei 4.591/64 prevê que somente após arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis uma série de documentos relativos a incorporação é permitida a venda das unidades. Tal medida se dá, pois na incorporação é analisada a viabilidade da construção naquele determinado local, comprando-se o imóvel antes disso feito, corre-se o risco de adquirir um imóvel que poderá ter implicações na construção ou até mesmo não ter a construção autorizada,
As vendas realizadas sem a observância dessas regras são ilegais e passíveis de resolução e rescisão do contrato ou suspensão do pagamento das parcelas até a regularização, indenizações, bem como sanções penais aos envolvidos.
Outro fato gerador comum é o descumprimento, por parte das construtoras, do prazo estipulado para entrega dos empreendimentos.
Os Tribunais vêm entendendo, nestes casos, que o consumidor pode requerer judicialmente a rescisão ou resolução do contrato, a devolução dos valores pagos, bem como indenizações dos danos matérias e morais sofridos.
No entanto, caso haja o interesse de aguardar a conclusão da obra, o consumidor pode requerer o seu cumprimento imediato, o que normalmente é difícil na prática, tendo em vista o tempo envolvido para conclusão de uma obra de grande volume que já se encontra atrasada.
No entanto é possível requerer as devidas indenizações pelo atraso, como forma de forçar a construtora a concluir a obra e ser ressarcido dos prejuízos.
Nestes casos o consumidor tem direito aos lucros cessantes, na forma de uma prestação pecuniária mensal, uma espécie de aluguel, pelo fato de que foi privado do uso do imóvel no prazo que havia sido convencionado.
Além dos lucros cessantes, tem direito ao congelamento do saldo devedor na data em que deveria ter sido entregue o imóvel, haja vista que as correções e os juros são normalmente cobrados até a entrega do imóvel e nestes casos os valores continuariam a sofrer os reajustes mesmo após o atraso. Tal medida se dá pelo fato de que o consumidor não pode ser lesado e ter que pagar a mais por um atraso que não deu causa, bem como a construtora não pode lucrar com um atraso que ocorreu por sua culpa.
Ainda, é possível nestes casos, também requerer as multas e indenizações por danos morais e matérias decorrentes do atraso.
Há ainda os casos de irregularidade nas construções que somente aparecem após a entrega do imóvel como falhas, rachaduras, infiltrações, também passíveis de demandas judiciais.
Por fim, também se observa demandas com intuito de discutir financiamentos realizados diretamente com as construtoras, com irregularidade nos cálculos dos juros e correção monetária.
3. Quais ações preventivas o cidadão deve tomar?
A prevenção sempre é o melhor remédio. O consumidor antes de adquirir o imóvel deve tomar algumas precauções.
Ao comprar o imóvel é preciso conhecer a construtora, conhecer de quem está comprando, se trata de uma construtora idônea. Para isso, é possível fazer consultas no Poder Judiciário para certificar-se há demandas judiciais contra aquela construtora e quais os assuntos. Também se deve ficar atento ao que se fala sobre a construtora, se está envolvida em litígios e problemas relacionados às suas construções.
Após feito isso, certificar-se que a incorporação imobiliária do imóvel escolhido esteja devidamente regularizada no Cartório de Registro de Imóveis, pois caso não esteja, corre-se o risco de comprar um imóvel que não poderá ser construído.
Ainda, levar à analise do profissional competente (advogado), o contrato de compra e venda para se prevenir de eventuais abusos e irregularidades contidos no mesmo.
Por fim, acompanhar a obra e ficar atento a qualquer irregularidade na construção.
4. Em caso de atraso, muda a ação se a obra está parada ou se se segue lentamente? Ou qualquer medida só poderá ser tomada quando for entregue?
Nos casos de atraso, não interfere a velocidade do andamento da obra, ocorrendo o atraso, nasce o direito. O tempo de conclusão só vai ser determinante para a análise das indenizações.
Outrossim, não há necessidade de aguardar o término da obra para se tomar as medidas judiciais cabíveis, muito pelo contrário, as medidas podem ser tomadas de imediato com base no descumprimento contratual por parte da Construtora.
Há ainda, casos em que não se faz necessário aguardar que a obra atrase, podendo-se ingressar antes mesmo, necessitando nestes casos, de se analisar cada caso concreto.
Nos casos de irregularidades nos registros e incorporações, o ingresso da ação pode ser imediato, logo após a compra e antes mesmo do inicio das obras, haja vista que o fator determinante é a ilegalidade da venda de imóveis nestas condições.
Autor ANDRÉ ROLDÃO
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